Der Oberste Gerichtshof gewährt Käufern Schadenersatz auch ohne Nachweis des effektiven Schadens im Einzelfall.
Übergabe der gekauften Wohnungen verzögert sich
Der Tribunal Supremo entschied mit Urteil vom 10.09.2026 (Urteil Nr. 1410/2026) über die Revision der Verkäuferpartei gegen das Urteil der Vorinstanz, die den Käufern Recht gegeben hatte.
Die Käufer hatten Wohnungen gekauft, deren Übergabe sich um ca. ein Jahr verzögerte, und verlangten nun Schadenersatz in Höhe der entsprechend anzusetzenden und für den Zeitraum akkumulierten monatlichen Vergleichsmieten – allerdings ohne im Einzelfall tatsächlich angefallene Kosten durch Anmietung einer anderen Wohnung oder eines Hotels nachzuweisen.
Schadenersatz nur bei Nachweis eines konkreten Schadens?
Die Verkäuferpartei stellte sich auf den Standpunkt, dass Schadenersatz nur dann beansprucht werden kann, wenn der Käufer die Entstehung eines effektiv verursachten Schadens nachweisen könne. Die Käufer hätten die Wohnungen zur Eigennutzung und nicht zur Vermietung gekauft. Ein Vermögensschaden sei insoweit gar nicht eingetreten. So sah es auch das erstinstanzliche Gericht, gegen dessen Entscheidung die Käufer dann Berufung einlegten.
Schadenersatz auch ohne konkreten Kostennachweis
Der Oberste Gerichtshof stellte sich auf die Seite der Käufer und verteidigte die Rechtsauffassung des Berufungsurteils. Zwar gilt nach spanischem Recht im Grundsatz, dass nur der tatsächlich entstandene Vermögensschaden zu ersetzen ist. Nach der sogenannten „die-Sache-spricht-für-sich-selbst-Lehre“ („doctrina ex re ipsa loquitur“) sei jedoch davon auszugehen, dass die nicht bestehende Nutzungsmöglichkeit einer zu Wohnzwecken gekauften Immobilie auch ohne konkreten Nachweis – beispielsweise der Anmietung einer anderen Wohnung oder von Hotelkosten – einen ersatzfähigen Schaden gemäß Art. 1101 des spanischen Zivilgesetzbuches darstellt.
Vergleichsmiete als ersatzfähiger Schaden
Konkret führt das höchste spanische Zivilgericht aus: „Nicht über eine Sache für die eigene oder eine fremde Nutzung zu verfügen – sei es, weil man sie nicht persönlich nutzen, oder weil sie nicht vermietet werden kann – verursacht einen Vermögensnachteil, der bezifferbar ist und für sich selbst spricht, denn der Nachteil, der durch den Gebrauchswert bestimmt ist, ist offensichtlich.“
Ersatzfähig ist nach dem Obersten Gerichtshof somit die Vergleichsmiete für die Anmietung einer Immobilie, die die gleichen Charakteristika wie die kaufgegenständliche aufweist, für den Zeitraum, um den sich die Übergabe der Immobilie verzögert hat.
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