Was bei einem spanischen Immobilienverkauf zu beachten ist
Eine Checkliste für Verkäufer
Grundstücke, Häuser und Wohnungen wechseln von Zeit zu Zeit ihren Eigentümer. Der Entschluss hierzu wird häufig durch äußere Ereignisse bestimmt, wie etwa durch den Tod des Ehepartners oder Scheidung oder Trennung von diesem. Oder man orientiert sich neu und will sich von seiner spanischen Liegenschaft trennen. In diesen Fällen ist häufig festzustellen, dass die Voraussetzungen der Verkaufbarkeit dieses Objektes noch nicht vorliegen und Käufer etwa abspringen, weil es ihnen zu lange dauert, bis beispielsweise die Grundbuchsituation à jour gebracht wird.
Überprüfung des Grundbuches
Ein Vergleich der Ist-Situation mit dem aktuellen Grundbuchstand zeigt häufig, dass keine Übereinstimmung besteht. Beispielsweise ist das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) nach dem Tod eines Ehepartners oder eines Elternteils nicht umgeschrieben worden, so dass der Erbe nicht ohne weiteres über das Objekt verfügen kann. Es ist zuvor die Erbschaftsannahme in notarieller Form zu erklären, und die Erbschaftsteuern sind zu entrichten. Bei Scheidung von Ehepartnern wird häufig in dem Scheidungsfolgenvergleich vereinbart, dass im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung das bisher auf beide Ehepartner eingetragene spanische Grundstück nunmehr einem allein gehören soll. Auch hier ist darauf zu achten, ob diese Umschreibung, durchgeführt worden ist.
Da in Spanien der Eigentumserwerb an Immobilien auch durch privatschriftlichen Vertrag in Verbindung mit der Übergabe möglich ist, wird beim Kauf nicht immer mit der notwendigen Sorgfalt darauf geachtet, ob der Eigentümer tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist. Dies lässt sich durch einen Blick in das Grundbuch feststellen oder durch Anforderung eines Grundbuchauszuges. Dieses „Röntgenbild“ zeigt an, ob es hinsichtlich des Grundbuchs Schwierigkeiten rechtlicher Art geben wird, wenn der Käufer tatsächlich gefunden ist. Bisweilen ist festzustellen, dass sich längst gelöschte Hypotheken immer noch im Grundbuch befinden. Hier muss notfalls mit der Bank über die Löschungsbewilligung verhandelt werden.
Grundstücksgröße richtig angegeben?
In Spanien stimmen oft die im Grundbuch angegebenen Grundstücksgrößen nicht mit der Wirklichkeit überein. Wenngleich die wahre Größe und nicht die im Grundbuch angegebene maßgeblich ist, wird doch hierdurch häufig ein potentieller Käufer verunsichert. Im Rahmen eines sogenannten Expediente de Dominio-Verfahrens kann man erreichen, dass die wirkliche Grundstücksgröße auch in das Grundbuch gelangt.
Bei genauem Studium eines Grundbuchauszuges ist es schon vorgekommen, dass ein dem Eigentümer nicht bekannter embargo (Sicherungsarrest) festgestellt worden ist. Dies kann beispielsweise dann vorkommen, wenn die Steuern nicht bezahlt oder von der Finanzverwaltung nicht richtig verbucht sind.
Aus dem Grundbuchauszug ist auch ersichtlich, ob ein auf dem Grundstück errichtetes Haus im Grundbuch eingetragen ist. Dies erfolgt durch notarielle Neubauerklärung (Escritura Pública de Declaración de Obra Nueva), In dieser Urkunde wird das Objekt im Einzelnen beschrieben. Diese Urkunde und ihre Eintragung im Grundbuch sind für einen Verkauf unbedingt erforderlich, weil der Erwerber im Grundbuch schließlich kein Baugrundstück kauft, wie es möglicherweise noch im Grundbuch beschrieben ist, sondern ein Hausgrundstück. Außerdem lässt sich der Eintragung des Bauwerks im Grundbuch entnehmen, dass die Baugenehmigung erteilt oder dieses legalisiert wurde.
Achtung bei Strandgrundstücken
Bei Strandgrundstücken ist aufgrund des spanischen Küstengesetzes immer die Stellungnahme der zuständigen Küstenbehörde einzuholen, bevor der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Liegt etwa das Haus aufgrund der Bestimmungen des Küstengesetzes ganz oder teilweise zu nahe am Strand (zona marítima terrestre), wird das bisher für den Verkäufer eingetragene Eigentum nicht in dieser Weise auf den Erwerber umgeschrieben; es kann in diesen Fällen durchaus vorkommen, dass der Erwerber aufgrund der Gesetzeslage lediglich ein dreißigjähriges Nießbrauchsrecht wegen zu großer Strandnähe erwirbt. Dies sollte man jedoch bereits im Vorfeld klären, um dann, wenn der Käufer mit dem Bargeld oder Scheck vor der Tür steht, keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.
Verkäufersteuern
In steuerlicher Hinsicht muss der Verkäufer wissen, dass der Käufer in der Regel 5% des Kaufpreises beim spanischen Fiskus (Delegación de Hacienda) zu hinterlegen hat, wenn der Verkäufer aus spanischer Sicht ein sogenannter no residente (Gebietsfremder) ist und er die Immobilie nach 1986 erworben hat. Für diesen fünfprozentigen Hinterlegungsbetrag haftet gegenüber dem spanischen Fiskus auch der Käufer sowie das Grundstück selbst. Darüber hinaus kann es zu einer 35%igen Besteuerung des Zugewinns kommen, wobei allerdings die sogenannte „retención“ anrechenbar ist. Es existiert auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía), die gleichfalls den Wertzuwachs besteuert. Aufgrund der Gesetzeslage hat diese Steuer der Verkäufer als derjenige zu entrichten, der den Wertzuwachs tatsächlich oder buchmäßig erzielt hat. Häufig wird aber mit dem Käufer über diesen Punkt eine anders lautende Regelung im Rahmen des Kaufvertrages geschlossen, etwa in der Weise, dass man sich diese Steuer teilt oder der Käufer hierfür aufkommt. Er haftet im übrigen auch hierfür subsidiär.
Vertragsabwicklung im Ausland
Die Zahlung des Kaufpreises für die spanische Liegenschaft muss nicht unbedingt in Spanien erfolgen; im Rahmen der Kapitalverkehrsfreiheit innerhalb der EU ist es durchaus zulässig, die Abwicklung des Kaufvertrages selbst im Ausland vorzunehmen. Allerdings sind vor ausländischen Notaren geschlossene öffentliche Kaufverträge in Spanien nicht ohne weiteres eintragbar. Es wird vielmehr von der Aufsichtsbehörde der Register und Notariate verlangt, dass für die Errichtung der Escritura eine spanische Urkundsperson (Notar oder Konsul) einzuschalten ist. Bei dem notariellen Kaufvertrag sollte darauf geachtet werden, dass im Falle der ratenweisen Entrichtung des Kaufpreises durch den Käufer entsprechende Sicherungsmöglichkeiten vorgesehen werden, z.B. Restkaufpreis-Hypothek, Vertragsauflösungsklausel (claúsula resolutoria) etc. Als Verkäufer sollte man Wert darauf legen, dass nach Möglichkeit der gesamte Kaufpreis bei Protokollierung des notariellen Kaufvertrages gezahlt oder die Sicherheit der Zahlung gewährleistet ist, etwa durch Hinterlegung auf einem Rechtsanwaltsanderkonto.
Gehört das spanische Grundstück verschiedenen Miteigentümern und ist beispielweise einer von diesen, etwa durch dauernde Krankheit oder durch einen ständigen Auslandsaufenthalt, an der Mitwirkung bei der notariellen Vertragsverhandlung verhindert, so sollte dieser einem der übrigen Miteigentümer eine entsprechende notarielle Verkaufsvollmacht erteilen. Eine ins Spanische übersetzte deutsche notarielle Verkaufsvollmacht ist mit der Apostille zu versehen.
Dies waren einige Gesichtspunkte rechtlicher Art, die auf den Eigentümer einer spanischen Liegenschaft zukommen können, wenn er eines nahen oder fernen Tages ein Schild an seine spanische Liegenschaft heftet mit der Aufschrift Se Vende.
Frankfurt am Main, im April 2005
Dr. Burckhardt Löber
Der Verfasser ist Notar in Frankfurt am Main, Rechtsanwalt in Valencia und Frankfurt und zugleich Autor von „Grundeigentum in Spanien“, ISBN 3-921326-41-9, Euro 24,00,-