Das Urteil der Audiencia Provincial Granada vom 30.04.2026 (Urteil 163/2026) führt vor Augen, welche Probleme Käufer bei gescheiterten Vorverträgen bekommen können und wie sie durch das Gesetz geschützt sind.
Privatschriftlicher Kaufvertrag und Anzahlung des Kaufpreises
Hintergrund des entschiedenen Falls war folgender Sachverhalt: Die Verkäufer verkauften eine Immobilie an die Käufer mit privatschriftlichem Kaufvertrag. Die Käufer leisteten Anzahlungen. Es war die notarielle Beurkundung des Kaufes vorgesehen. Zu diesem Zeitpunkt sollte der Eigentumsübergang und auch die Zahlung des Restkaufpreises erfolgen. Die notarielle Beurkundung zerschlug sich allerdings, weil sich herausstellte, dass die Verkäuferseite sich nicht voll als Eigentümer legitimieren konnte. Ein Miterbe eines verstorbenen Miteigentümers verweigerte die Mitwirkung an der Erbteilung.
Aufhebung des Kaufvertrags und Rückzahlung des Kaufpreises
Nachdem eine einvernehmliche Regelung zwischen den Vertragsparteien scheiterte, erwirkten die Käufer gegen die Verkäufer ein Urteil, mit dem der Kaufvertrag aufgehoben und die Verpflichtung ausgesprochen wurde, dass die Käufer den Besitz an der Immobilie zurückgeben und die Verkäufer den angezahlten Kaufpreis zurückzahlen müssen.
Keine Räumung ohne Erstattung des angezahlten Kaufpreises
Die Verkäufer machten sich ans Werk und versuchten einseitig nur die Räumung der Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung gegen die Käufer durchzusetzen. Dagegen wehrten sich die Käufer. Sie erreichten, dass die Räumung für unzulässig erklärt wurde. Solange die Verkäufer nicht den Nachweis der Rückerstattung des Kaufpreises erbringen können, ist ihnen die Vollstreckung der Räumung versagt. Das Berufungsgericht erklärt, dass die Käufer sich in einem solchen Fall – trotz bereits ausgesprochener Vertragsaufhebung – nicht vorwerfen lassen müssen, kein Besitzrecht zu haben. Vielmehr sei ihr Besitz legitim.
Absicherung des Rückzahlungsanspruchs
Den Käufern wird dadurch das Faustpfand für die Durchsetzung ihrer Zahlungsforderung – die Rückerstattung des angezahlten Kaufpreises – an die Hand gegeben. Dies kann wertvoll sein, wenn sich der Zahlungsanspruch nicht beim Verkäufer vollstrecken lässt.
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